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CBD写字楼租金疯涨致企业逃离

2012-08-23     来源: 中国石化新闻网
石化新闻

    北京租金最昂贵的写字楼国贸三期,在3年的时间里,租金上涨了3倍。

    一位不愿透露姓名的租户告诉本报记者,3年前,公司刚刚搬到国贸三期,彼时房租只有300元/平方米/月,不过到了2012年,国贸三期对外的报价刷新到了1000元/平方米/月,并提出了一些苛刻的条件。尽管1000元/平方米/月的租金意味着更好的楼层,但疯涨的房租令租户们着实感到惊讶。

    这仅仅是北京CBD(Central Business District中央商务区)写字楼租金上涨的缩影,高租金使得一些企业不得不搬离CBD。

    2011年底,英特尔中国公司的办公区域还是嘉里中心的5、6、7三层楼,但半年前英特尔从北京嘉里中心搬迁至北三环的环球贸易中心。中国惠普(微博)大厦8到18层都是惠普公司租赁的办公区域。据业内人士估算,按目前市场行情,惠普房租已突破亿元大关,还要再加上不菲的物业费。高额的费用让惠普也有些难以承受。

    如今惠普已经和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议。此外还有甲骨文和路透社将部分办公面积搬迁至上地,奥林巴斯(微博)和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。同时,一些大企业在选择新的办公地点时,也开始刻意回避CBD等传统商圈,向着通州、大望京、石景山等区域扩散,中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等知名企业均在此列。

    CBD高昂的租金和更好的选择,让一些企业觉得没必要再在这里待下去。“制造业企业对成本十分敏感,也会比较在意租金,”仲量联行研究部主管覃晓梅说。要知道,即使用国际水平去衡量,CBD的顶级写字楼租金也不低。另外亦有一些企业因为自身的成长,需要扩租,却发现同一间写字楼里没有更大的面积可供租赁。

    寻找新的写字楼、重新装修,对于任何一家企业都不是很轻易可以做出的决定。覃晓梅告诉记者,曾有人受不了新办公室装修的味道,而选择辞职。并且大多数企业会和写字楼的业主方签订至少三年合约,租金涨幅可以商谈。这意味着,一家企业或许在一年甚至更早的时间前就已经做出搬家的决定。总会有新的写字楼建成,他们也更需要知名企业的进驻。据透露,2010年IBM(微博)搬到位于北四环附近的盘古大观时,租金仅为100元/平方米/月左右。

    供不应求直至2015年?

    高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》上,2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价,跃居全球第五位、亚太第三位。该租金同比增长75%,是2011年全球写字楼租金增长最快城市,比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。

    尽管价格大幅上涨,但2012年第一季度,北京写字楼市场需求却依旧活跃,以中央商务区最为可观,其租赁成交量占比达到39%。需求的发展推动租金继续上升。第一季度北京甲级写字楼市场有效净租金达到525元/平方米/月,季度环比增长3.6%。

    2008年,CBD写字楼高达30%的空置率还让写字楼的持有者们感到忧心忡忡,但这一趋势已经从2009年四季度开始改变。到了2011年,北京甲级写字楼市场逐渐呈现出供不应求的趋势。

    不难理解CBD写字楼租金疯涨的趋势。需求源源不断的增长而供应却十分有限。根据高力国际的统计,2011年,北京写字楼市场共有5个甲级写字楼项目竣工,总建筑面积在38万平方米左右。然而,2011年全年净吸纳量累计超过56万平方米,

    “获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长,众多跨国企业和内资公司为实现在京的人员扩张计划,对写字楼面积表现出旺盛的需求。”据高力国际调研部董事谢靖宇介绍,来自多个行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2011年依旧处于高位,主力行业包括金融、汽车、IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业。

    只要看空置率,就可以得知有多少人想租CBD的甲级写字楼。第一太平戴维斯今年发布的二季度市场报告称,北京甲级写字楼空置率创有史以来最低。据介绍,由于两个项目转为自用退出租赁市场,加之无新增供应入市,北京甲级写字楼可租赁存量由917万平方米降至907万平方米。退出租赁市场的两个项目一个是位于东二环的第五广场,由五矿集团收购自用;另一个则是长安街上的宝钢大厦。

    两个项目的退出导致了市场中甲级写字楼供给更加有限,在持续需求的推动作用下,全市整体空置率环比下跌0.6%-3.4%,创第一太平戴维斯有统计以来北京甲级写字楼市场空置率最低纪录。

    新的循环已经形成。仲量联行提供的数据显示,低空置率也导致二季度北京优质写字楼市场租金继续上涨,整体市场租金目前达到每平米每月326元,环比上涨6.8%,同比上涨34%,其中,CBD和第三使馆区租金涨势最强。

    在这种趋势下,业主们丝毫不会惋惜大企业的离去,总会有新鲜血液马上补充。惠普、英特尔离开后,亦有新的企业进驻。覃晓梅告诉记者,很多大型央企喜欢在CBD办公。而在北京最昂贵的写字楼国贸三期里,聚集了许多私募股权基金,国际金融集团。美国资本策略研究公司、雪佛龙中国能源公司,美国凯来投资公司。中国工商银行私人银行部北京分部都是国贸三期的租户。地产企业中龙湖和“钓鱼台7号”的开发商中赫置地,也愿意支付高昂的租金。

    仲量联行预计,今年全年,北京仅有2.3万平米的新增供应,尽管需求有所减弱,但下半年租金仍将继续小幅上扬。供求关系将在2015年甚至是2016年得到缓解,彼时可能会迎来新的供应高峰。

 
 
 
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